Günstige Baufinanzierung finden: Worauf es wirklich ankommt

Wie hoch darf deine Rate sein und was kommt zum Kaufpreis dazu?

Fang mit einer ehrlichen Haushaltsrechnung an. Du zählst alle regelmäßigen Einnahmen zusammen und ziehst deine Ausgaben ab, aber ohne die Miete, denn die fällt als Eigentümer weg. Dafür kommen neue Posten dazu: Instandhaltung, Grundsteuer, Gebäudeversicherung und die Heiz- und Betriebskosten für ein ganzes Haus. Was übrig bleibt, ist dein Spielraum für die Kreditrate.

Als grobe Faustregel gilt: Die Rate beträgt höchstens 30 bis 40 Prozent deines Haushaltsnettoeinkommens. Bei sicherem Job und ohne Kinderwunsch darfst du dich dem oberen Ende nähern. Sind Nachwuchs, Selbstständigkeit oder ein befristeter Vertrag im Spiel, bleibst du besser weiter unten. Reparaturen kündigen sich selten an.

Dann kommen die Nebenkosten. Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Rechnung. Grunderwerbsteuer (der Satz hängt vom Bundesland ab), Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision summieren sich beim Kauf oft auf 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Wer baut, rechnet mit etwa 15 bis 20 Prozent, weil Erschließung und weitere Baunebenkosten dazukommen. Ein Beispiel mit 400.000 Euro Kaufpreis und 12 Prozent Nebenkosten (Annahmen): Das sind 48.000 Euro. Sie werden sofort fällig. Viele Banken erwarten, dass du sie aus eigenem Geld zahlst. Umzug, neue Möbel und Modernisierung kosten extra.

Wie viel Eigenkapital brauchst du für gute Konditionen?

Banken erwarten meist, dass du 20 bis 30 Prozent des Kauf- oder Baupreises als Eigenkapital mitbringst. Ohne Eigenkapital geht es theoretisch auch. Es wird nur teurer und riskanter, weil die Bank einen höheren Zins verlangt und dir jeder Rückschlag schneller gefährlich wird.

Der Grund heißt Beleihungsauslauf. Das ist das Verhältnis zwischen deinem Darlehen und dem Wert, den die Bank für die Immobilie ansetzt. Je kleiner dieser Anteil, desto geringer das Risiko für die Bank und desto niedriger in der Regel dein Zins. Mehr Eigenkapital hilft also doppelt: Du leihst weniger, und das Geliehene kostet weniger Zinsen.

Zum Eigenkapital zählen Ersparnisse, Bausparguthaben, Wertpapiere, der Rückkaufswert einer Lebensversicherung und ein bereits bezahltes Grundstück. Bei Wertpapieren hilft frühes Planen. Wer kurz vor dem Kaufvertrag mitten im Kursrutsch verkaufen muss, macht Verluste fest.

Wer wenig Bargeld hat, kann Eigenleistung einbringen, denn viele Banken rechnen Arbeiten wie Fliesen legen, Trockenbau oder Verputzen als Eigenkapital an, oft in einer Größenordnung von 10 bis 15 Prozent der Bausumme, sofern du die Arbeiten glaubhaft und in der geplanten Zeit schaffst. Wer allein knapp dasteht, verbessert seine Chancen mit einer zweiten Person im Vertrag. Beide haften dann allerdings für das gesamte Darlehen. Das kann teuer werden.

Steck nicht dein ganzes Erspartes in die Finanzierung. Ein Polster für Reparaturen und Unvorhergesehenes bleibt auf dem Konto.

Warum der Werbezins selten dein Zins ist

Hinter dem niedrigen Zins in der Werbung steckt fast immer ein Sternchen. Im Kleingedruckten steht dann, dass die Kondition nur gilt, wenn das Darlehen höchstens 60 Prozent des Immobilienwerts ausmacht und du die Nebenkosten aus eigener Tasche zahlst. Rechnen wir mit einer Immobilie im Wert von 300.000 Euro und 10 bis 15 Prozent Nebenkosten (Annahmen): Die Bank leiht dir dann höchstens 180.000 Euro. Du bringst also 120.000 Euro plus Nebenkosten mit, zusammen rund 150.000 bis 165.000 Euro. Wer weniger hat, zahlt mehr Zins.

Welchen Zins du wirklich bekommst, entscheidet die Bank erst nach der Prüfung deiner Unterlagen. Dazu zählen Einkommen, Vermögen, Beruf, laufende Verpflichtungen und der Wert der Immobilie. Erste Orientierung gibt dir der Vergleichsrechner weiter oben. Danach zählen konkrete Angebote, denn erst die berücksichtigen deine Situation.

Bei der Suche hilft ein Vermittler für Baufinanzierungen. Er greift über Plattformen auf die aktuellen Konditionen mehrerer Hundert Banken zu und erspart dir viele Einzelanfragen. Dich kostet das in der Regel kein Honorar, denn die Bank zahlt ihm eine Provision. Genau das ist der Haken: Provisionen fallen je nach Bank unterschiedlich aus. Frag deshalb, wie viele Banken der Vermittler verglichen hat, und lass dir mehrere Angebote nennen. Auch die Qualifikation zählt. Kleine regionale Vermittler nutzen oft dieselben Plattformen wie große, verkaufen aber häufig auch Versicherungen und Geldanlagen. Achte darauf, ob der Berater sich auf Baufinanzierung spezialisiert hat. Wer keine provisionsabhängige Beratung möchte, kann einen Honorarberater direkt bezahlen.

Deine Hausbank gehört trotzdem in die Runde. Erst mit einem Konkurrenzangebot in der Hand weißt du, wie hoch die Latte liegt, und gerade bei regionalen Instituten ist offen, ob sie mitgehen oder noch ein paar Zehntelprozent drauflegen. Fragen kostet nichts.

Tilgung und Zinsbindung: Wie schnell bist du schuldenfrei?

Die meisten Baudarlehen sind Annuitätendarlehen. Du zahlst über die Zinsbindung eine gleichbleibende Rate aus Zins und Tilgung. Die Tilgung ist der Teil, der deine Schuld tatsächlich kleiner macht. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, der Zinsanteil schrumpft und der Tilgungsanteil wächst.

Die Tilgung macht den Unterschied. Ein Rechenbeispiel mit angenommenen Werten: 300.000 Euro Darlehen, 4 Prozent Sollzins, und der Zins bleibt über die gesamte Laufzeit gleich. Bei 1 Prozent anfänglicher Tilgung zahlst du 1.250 Euro im Monat und bist nach gut 40 Jahren schuldenfrei. Insgesamt kostet dich das etwa 305.000 Euro Zinsen. Bei 3 Prozent Tilgung steigt die Rate auf 1.750 Euro, dafür ist alles nach gut 21 Jahren abbezahlt, und die Zinsen liegen bei gut 145.000 Euro. 500 Euro mehr im Monat sparen dir also fast 160.000 Euro. Das ist viel Geld. In der Praxis ändert sich der Zins über so lange Zeit, die Zahlen zeigen deshalb vor allem die Richtung.

Ein fertiges Finanzierungskonzept vom Bauträger oder Makler arbeitet oft mit niedriger Tilgung, denn so passt die Monatsrate zu einem höheren Kaufpreis. Für dich lohnt sich das selten. Als Richtwert gelten mindestens 2 bis 3 Prozent Anfangstilgung. Die Obergrenze setzt deine Rate. Auch dein Alter zieht eine Grenze: Renteneintrittsalter minus heutiges Alter ergibt die längste sinnvolle Laufzeit, denn die Rate läuft in der Rente mit weniger Einkommen weiter. Wer 40 ist und mit 67 in Rente geht, hat 27 Jahre.

Die Zinsbindung legt fest, wie lange dein Zinssatz garantiert ist. Üblich sind 10 bis 20 Jahre. Eine längere Bindung kostet meist etwas mehr Zins und gibt dir dafür Planungssicherheit. Eine kürzere ist oft günstiger, doch danach steht die Anschlussfinanzierung an, also ein neues Darlehen für die Restschuld zum Zins, der dann gilt. Wie viel dann noch offen ist, zeigt ein Beispiel mit 300.000 Euro, 4 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung: Nach zehn Jahren stehen noch gut 225.000 Euro im Buch. Steigt der Zins bis zum Ende der Zinsbindung deutlich, zahlst du für die dann noch offenen gut 225.000 Euro eine höhere Rate, und wer schon beim Abschluss jeden Euro seines Budgets verplant hat, findet dafür keinen Spielraum mehr.

Eine kurze Bindung passt, wenn du in absehbarer Zeit größere Summen erwartest oder deine Rate Luft für einen höheren Zins lässt. Eine lange Bindung passt, wenn die Rate knapp sitzt. Zwei Sonderformen gibt es noch. Ein Volltilgerdarlehen bindet den Zins über die gesamte Laufzeit, sodass am Ende nichts offen bleibt und keine Anschlussfinanzierung nötig wird, dafür fällt die Rate höher aus. Darlehen mit variablem Zins folgen dem Marktzins und lassen sich jederzeit kündigen. Sie taugen eher als Übergangslösung.

Sondertilgung und Bereitstellungszinsen: Was im Vertrag stehen sollte

Eine Sondertilgung ist eine Zahlung über die normale Rate hinaus. Meist darfst du einmal im Jahr bis zu einem bestimmten Prozentsatz der Darlehenssumme extra zurückzahlen. Das verkürzt die Laufzeit und senkt die Zinskosten. Es lohnt sich, wenn du mit Bonus, Erbschaft oder Steuererstattung rechnest oder Luft im Budget hast. Bei knapper Rate nützt dir die Option wenig. Manche Banken verlangen für dieses Recht einen kleinen Zinsaufschlag, den du gegen den möglichen Nutzen abwägst.

Ähnlich flexibel macht dich ein Tilgungssatzwechsel. Wird es finanziell eng, senkst du die Tilgung, ist mehr Geld da, erhöhst du sie. Die Rate sinkt dann zwar, aber Laufzeit und Zinsen steigen mit. Beide Rechte gelten nur, wenn die Bank sie dir im Vertrag zusichert. Kläre das vor der Unterschrift.

Wer neu baut oder saniert, stolpert leicht über Bereitstellungszinsen. Die Bank hält deine Darlehenssumme ab Vertragsabschluss bereit. Rufst du das Geld nicht innerhalb der bereitstellungsfreien Zeit ab, berechnet sie Zinsen auf den Rest, oft rund 3 Prozent pro Jahr. Bei 100.000 Euro, die ein Jahr ungenutzt bleiben, sind das 3.000 Euro. Das ist Geld für nichts. Baustellen verzögern sich häufig. Wenn du nach Baufortschritt zahlst, frag deshalb nach einer längeren bereitstellungsfreien Zeit: Manche Banken gewähren bis zu zwölf Monate statt der üblichen drei bis sechs.

Fördergelder: Wann sich ein Antrag lohnt

Bund, Länder und Kommunen unterstützen Bauherren und Käufer mit Zuschüssen und zinsgünstigen Krediten. Auf Bundesebene läuft das vor allem über die staatliche Förderbank KfW. Ob du etwas bekommst, hängt von Einkommen, Haushaltsgröße oder Kinderzahl und oft vom Energiestandard des Hauses ab. Die Programme ändern sich häufig. Prüfe deshalb den aktuellen Stand, bevor du den Kaufvertrag unterschreibst oder mit dem Bau beginnst, denn bei vielen Förderungen muss der Antrag vor Vertragsabschluss oder Baubeginn raus.

Rechne trotzdem nach. Förderkredite haben nicht automatisch den niedrigsten Zins, teils liegen sie über dem, was Banken selbst anbieten. Bei Programmen für energieeffizientes Bauen ist der Zins oft niedriger, dafür muss ein Sachverständiger die Umsetzung prüfen und bescheinigen. Diese Kosten können den Zinsvorteil auffressen, gerade bei kleinen Darlehen. Zuschüsse musst du nicht zurückzahlen, sie verlangen aber meist dieselben Nachweise.

Auch Kommunen lohnen einen Anruf. Manche vergeben Grundstücke vergünstigt an Familien, die vor Ort bleiben oder zuziehen. Fördergelder bringen dir am meisten, wenn du früh fragst: bei der Gemeinde, bei deiner Bank oder bei deinem Vermittler.

Vor der Unterschrift: So legst du Angebote fair nebeneinander

Der günstigste Zins allein macht noch keine günstige Baufinanzierung. Das merkst du spätestens dann, wenn zwei Angebote vor dir liegen und jedes andere Bedingungen hat. Leg sie deshalb gleich aus: gleiche Darlehenssumme, gleicher Tilgungssatz, gleiche Zinsbindung, gleiche Rechte zur Sondertilgung. Erst dann sagt der Vergleich etwas aus.

Schau auf zwei Zahlen. Der Effektivzins rechnet neben dem Sollzins, dem reinen Zinssatz auf dein Darlehen, auch Kosten des Kredits mit ein. Die Restschuld am Ende der Zinsbindung zeigt, wie viel du bis dahin tatsächlich abgetragen hast.

Fang mit dem Vergleichsrechner weiter oben an, hol dir danach mehrere konkrete Angebote und rechne sie mit deinen Zahlen durch. Fragen an Bank oder Vermittler sind kein Zeichen von Unwissen. Sie gehören dazu, wenn es um sechsstellige Beträge geht. Und wenn dir ein Angebot nur gefällt, weil die Rate klein wirkt, schau zuerst auf die Tilgung.